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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  據《每日經濟新聞》記者瞭解，2010年國土部與住建部、證監會等部門就曾建立聯動機制，對上市房企的再融資業務進行核查和規范。

  目前來看，備受市場關註的房地產再融資仍然存在著諸多不確定因素，作為監管層重點的調控手段之一，再融資的審核勢必將在房地產行業內產生諸多連鎖反應。部分業內人表示，希望地產再融資審核公開透明，同時發揮市場資源配置的決定性作用。

  據上述投行人士透露，目前隻有一傢企業的再融資方案獲得瞭國土部肯定通過的批復，其餘9傢的再融資方案都未能獲得肯定通過。證監會最終給予的審核結果形式包含四種，即通過、審慎通過、附條件性不支持和不支持。

  一位從事房地產基金投資的業內人士亦認為："實際上，房地產再融資應該逐步市場化，過去幾年頻繁的調控效果並不理想，而市場投資者基於投資收益的判斷其實更為敏銳準確，如果融資項目確實存在風險，相信市場也會用腳投票。"

  《每日經濟新聞》記者註意到，自萬方發展、新湖中寶等房企率先發佈再融資預案以來，截至目前已有超過40傢的房地產企業發佈瞭相關再融資方案，但並沒有一傢企業的方案獲得證監會最終批準通過，期間倒是有轉貸信貸貸款全省皆可處理2順位房貸不少房企終止瞭相關預案。據記者瞭解，在首批再融資申請上報後，證監會將分批次安排剩餘企業進行材料申請。

  該投行人士進一步分析道："相較於以往的再融資申請，此次在流程申請過程增加瞭國土部和住建部的審核環節，其中國土部的意見對最終的審核結果影響最大，如果國土部認定融資企業或項目存在合規性方面的重大問題，那麼再融資的想法基本上就沒戲瞭。"

  《每日經濟新聞》記者日前瞭解到，自2013年8月新湖中寶發佈定增募資預案以來，目前已有超過40傢房地產企業公告再融資計劃，包括股票定增、公司債的再融資發行。

  涉及商品房開發專項核查的部分，主要指相關企業在報告期內是否存在捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為，包括專項自查報告、保薦機構或獨立財務顧問、律師出具的專項核查意見等。對於需住建部進一步檢查認定的，證監會將在受理公司行政許可後，將公司專項自查報告和中介機構專項核查意見轉交住建部。

  2013年9月6日，證監會在新聞發佈會上表示，為嚴格貫徹執行國務院有關文件要求，證監會前期已與國土資源部和住房城鄉建設部建立並完善瞭部門協商機制。對房地產行業上市公司以及募集資金投向涉及住宅房地產開發業務的再融資申請，一律就其用地情況征求國土資源部的意見；對於房地產行業上市公司以及募集資金投向涉及商品房開發項目的再融資申請，其商品房開發行為需住房城鄉建設部進一步檢查認定的，證監會將征求住房城鄉建設部意見。上市公司和保薦機構在報送再融資申請文件時，應按照證監會相關要求，同時提供公司專項自查報告、中介機構專項核查意見等相關文件。

  據一位實際參與再融資項目的投行人士稱，首批申請再融資的房地產企業已經於2013年11月初上報材料，目前國土部反饋的結果是，僅有一傢房企的定增確定通過，其餘審核意見分別為審慎通過、附條件性不支持，或者直接不支持。不過截至記者發稿，上述反饋意見未獲證監會證實。

  對於目前的再融資審核，該投行人士認為："三中全會強調市場具有決定性的作用，本身是希望市場化的力量能引導資本市場，當前監管層對於再融資的規范，審核標準存在不清晰的問題，包括房企、投行中介的各個方面對於再融資都顯得信心不足。"

  除瞭A公司和一傢直接被否的公司外，其餘8傢公司目前均未獲得國土部肯定通過的意見批復，但具體是何種意見記者並未進一步瞭解到。這些公司中，大部分的再融資項目主要是投向商品住宅，有少數配建瞭相關保障類住宅項目。另外，這幾傢公司中有一傢涉及大股東資產註入、一傢公司投向公用事業領域、兩傢公司的再融資是公司債的形式。不過截至記者發稿，上述反饋意見未獲證監會證實。

  部分房企終止相關預案

揭秘房企首批再融資 國土部意見已反饋證監會

  《每日經濟新聞》記者從該人士處瞭解到，A公司為此次唯一獲得國土部肯定通過意見的融資企業。公開資料顯示，A公司於2013年8月發佈定增融資方案，計劃募資幾十億元投入到某一線城市的多個商品房開發項目，控股股東為市屬大型國有企業，其承諾現金認購上市公司定增中的一部分股份。值得註意的是，A公司此次定增項目主體是商品房住宅，同時將配建多個安置房和公共租賃用房項目，該部分面積合計超過30萬平方米。

  另一位房地產行業投資人士對記者表示："該上市房企的股東背景較好，同時定增對保障房項目有一定的投入，不論其他方面是否完全合規，至少在政策方面可以獲得監管層認可。"

  涉及用地專項核查的部分，涉房企業應按照國土部要求提供的企業土地綜合信息，出具是否涉及閑置用地和炒地等違法違規問題的專項自查報告以及保薦機構或獨立財務顧問、律師的專項核查意見。證監會將在受理公司行政許可後，將公司專項自查報告和中介機構專項核查意見轉交國土部。

  國土部意見影響較大

  業內期待標準更透明

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  "由於監管層方面並未給出明確的審核意見標準，我們在首批申請的再融資項目審核結果並不理想，其中一個我們保薦的客戶項目，由於涉及土地項目較多，最後的扣分也較多。目前，投行保薦的客戶項目在申請監管層批復的過程中，由於不清楚具體的審核標準和細則，對於是否能獲得通過大傢心裡都沒底。"上述投行人士向記者表示。

  一位實際參與再融資項目的投行人士告訴記者，2013年11月初，第一批提交再融資方案的房地產企業共有10傢，這些企業基本上都是再融資預案發佈較早的企業。按照當前的審核流程，企業先提交材料至證監會，分批次與預審員進行見面會，隨後證監會將材料轉至國土資源部土地利用司地價處，由地價處組織部門內的法律中心、執法局等方面人士進行審核 (審核周期為30天)，審核完畢後將審核意見反饋至證監會，證監會根據國土部意見向申報方落實反饋意見，並最終做出審核決定。

  由此，市場普遍認為，房企再融資審核重點將前置於國土部和住建部。2013年9月，據《中國經營報》援引權威人士的觀點，專項核查報告的范圍包括涉及用地和商品房開發專項核查兩類，相關范圍確定為在房地產調控政策持續期間，上市公司通過再融資募集資金投向涉房的土地和住宅開發等業務。

  針對房地產再融資的政策，《每日經濟新聞》記者采訪瞭亞太城市房地產研究院院長謝逸楓，其表示："上市房企再融資開閘勢在必行，不僅是調控 '弱化行政化'的改革思路，更是市場化的趨勢，有利於促進房地產調控長效機制的建議。政府不應該過多幹預市場，影響房地產市場健康發展。"

  國信證券房地產行業首席分析師方焱認為："三中全會召開以來，監管層在調控方面特別是再融資審核方面會有逐步寬松的預期，房企再融資方案中如果有符合政府導向的募投項目，審核放松是有可能的，不過前提是2014年的房地產價格走勢平穩。如果市場仍然過熱，審核的力度很難放開。但總體看，新一屆領導上任後，對於房地產市場的政策態度有逐步市場化的傾向，這不僅符合市場投資者和融資房企的意願，也是房地產市場健康發展的必要條件。 "



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-14/07582577438.shtml

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